de gezamenlijke woning

De gezamenlijke woning

Er kunnen veel vragen zijn over de gezamenlijke woning, zoals:

Wie blijft er wonen na scheiding en welke (on-)mogelijkheden zijn er?
Hoe wordt de waarde van de woning verdeeld?
Als we apart wonen moeten we dan toch allebei bijdragen in de kosten van de woning?

 

Heeft u samen een koopwoning en schrijft een van beiden u in op een ander adres, laat me u dan vooraf informeren en adviseren over de fiscale (de financiële) gevolgen. Woont u al apart: Laat me u informeren en adviseren om (meer) kosten te voorkomen.

De datum van het einde van uw fiscaal partnerschap is eveneens een belangrijke datum bij de overname, verkoop of het ‘voorlopig’ onverdeeld laten van uw gezamenlijke woning.  

 

De eigen woning is meestal een gezamenlijk bezit. Dat betekent dat u ieder voor de helft eigenaar bent van de woning. Ook bent u ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld die er op rust. Verder zit er vaak aan de hypotheek een spaar- of beleggingsverzekering met een waarde.

De afspraak die u gaat maken over uw gezamenlijke woning heeft altijd financiële en fiscale gevolgen. Deze zijn in elke situatie, bij elke scheiding, anders en deze dienen in uw specifieke situatie uitvoerig te worden onderzocht. 

Voordat u dus beslissingen neemt over de woning: laat u adviseren.

Correcte afspraken in het echtscheidingsconvenant over de verdeling van de kosten en lasten van de gezamenlijke woning zijn van fiscaal en dus financieel belang. Onjuiste of geen afspraken kunnen u veel geld kosten of juist besparen. Ik informeer en adviseer u graag.

 

De waarde van de woning

De waarde van de woning kan het beste vastgesteld worden door een taxatie.

Een taxatie kost echter snel enkele honderden euro’s. Vaak biedt een makelaar tegen beperkte kosten een zogenaamde ‘eenvoudige waardebepaling’ aan, wat scheelt in de kosten. 

U mag ook samen de waarde van de woning overeenkomen, mits het een reëel bedrag is. Als u de woning bijvoorbeeld voor een te laag bedrag overdraagt zou dat kunnen betekenen dat de belastingdienst dat ziet als een schenking en daarover moet schenkbelasting worden betaald. Het zondermeer aanhouden van de WOZ-waarde is ook niet altijd reëel, omdat deze waarde soms enorm afwijkt van de werkelijke waarde.

Als u kiest voor een taxatie of waardebepaling zorg dan dat u samen in overleg de taxateur kiest en allebei aanwezig bent bij de taxatie. De ervaring leert dat dit veel problemen voorkomt. 

 

Hoogte van de huidige hypotheekschuld 

De hoogte van de hypotheek is te vinden op het jaaroverzicht dat je elk jaar in januari van de hypotheekbank ontvangt. Heeft u (ook) een annuïteitenhypotheek, vraag dan de recente hoogte op.

De waarde van de levensverzekering/beleggingsverzekering

Vaak wordt 1 x per jaar een opgave van de waarde gegeven. De recente waarde van de levensverzekering is vaak niet bekend.  Vraag deze op bij de verzekeringsmaatschappij. 

De overwaarde van de woning

Voorbeeld:
Waarde van de woning: 300.000 euro.
Hypotheekschuld: 275.000 euro en de waarde van de levensverzekering is 30.000 euro.

Berekening van de overwaarde:

Waarde woning:€ 300.000,- 
Af: Hypotheekschuld€ 260.000,-
Bij: waarde levensverzekering€ 30.000,-+
Overwaarde woning€ 70.000,- 

Indien de woning in gezamenlijke eigendom is, hetgeen bij gemeenschap van goederen altijd en bij huwelijkse voorwaarden vaak het geval is, moet deze overwaarde worden gedeeld.

In dit geval heeft ieder dus recht op € 35.000,-

Indien één van u beiden in de woning blijft wonen, moet diegene aan de ander € 35.000,- betalen. Veelal zal dat bedrag extra (bovenop de bestaande hypotheeksom) bij-geleend moeten worden. Indien het niet mogelijk of wenselijk is dat één van de beide partners de ander ‘uitkoopt ‘ zal in beginsel de woning verkocht worden, tenzij partijen het erover eens zijn dat de waarde voorlopig nog niet verdeeld wordt. Wordt de woning voorlopig niet verdeeld dan moeten er goede afspraken worden gemaakt over de onverdeelde woning. Daarbij kan ik u helpen, informeren en adviseren.

De woning overnemen

Voorbeeld:

De huidige waarde van de woning is €240.000, -. De huidige hypotheekschuld is €200.000,-. De levensverzekeringspolis verpand aan de hypotheek heeft een huidige waarde van 10.000 euro.

De overwaarde van de woning bedraagt dan €50.000,- (240.000 – 200.000 + 10.000). U en uw partner hebben ieder recht op de helft daarvan, dus ieder €25.000,-.

Als u de woning wilt ‘overnemen’ moet u uw partner dus ‘uitkopen’ voor een bedrag van €25.000,-. Als dat niet met spaargeld of andere vermogensbestanddelen kan worden verrekend, zal de hypotheek moeten worden verhoogd.  De totale hypotheekschuld komt dan na de verhoging uit op €200.000,– (huidige hypotheek) + €25.000,– (uitkoop partner) + €5.000,– bijkomende kosten (notaris, bank, taxatie etc.) = circa €230.000,–. Het onderpand voor de bank is een huis met een waarde van €240.000,–. 

De vraag is of een hypotheekbank bereid is akkoord te gaan met de financiering.  Dat kunt u overleggen met de huidige hypotheekverstrekker of een onafhankelijk hypotheekadviseur. Er wordt gekeken naar uw inkomen en ook wordt de te betalen partneralimentatie meegenomen in de beoordeling, alsmede het pensioen. Om de hypotheekverstrekker een goed beeld te geven willen zij graag vooraf het convenant met uw afspraken. Mocht de hypotheekverstrekker niet akkoord gaan, kan het conceptconvenant wellicht nog worden aangepast, waardoor financiering wel mogelijk wordt.

 

Onderwaarde van de woning

Als de koopsom van het huis lager is dan de hypotheekschuld zal er overleg moeten zijn met de hypotheekbank over de vraag hoe de restschuld zal worden afgelost. De bank zal ook akkoord moeten gaan met het bedrag waarvoor u de woning wil verkopen. Soms is het ook mogelijk dat een van beiden de woning overneemt. 

Nationale Hypotheek Garantie

Als door uw scheiding de woning moet worden verkocht met een restschuld, zal de Nationale Hypotheek Garantie (hierna NHG) die restschuld vergoeden aan uw hypotheekbank. Uiteraard geldt dit alleen als uw huidige lening met NHG-borgstelling is aangegaan én wanneer u naar het oordeel van NHG geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop. De restschuld zal vervolgens vaak door NHG worden kwijtgescholden. 
Als er sprake is van een onderwaarde van de woning en één van de partners is bereid in het huis te blijven wonen, kan het soms gebeuren dat de NHG bereid is (een deel van) de onderwaarde voor haar rekening te nemen, zodat het huis niet verkocht wordt, maar in eigendom komt van de partij die er blijft wonen.

 

 

 

Contact:

Meester Kooningsplaats 1
5612 KS EINDHOVEN
Tel: 06-30264001
E-mail : info@echtscheidingsconsulente.nl

Openingstijden:

Maandag - Vrijdag: 9:00-17:30
(Telefonisch bereikbaar tot 17:30)
Zaterdag & zondag: Gesloten